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ACTUALITES DES IOBSP-IAS-CIF et CGP

CONSEILS PATRIMONIAUX OUI, MAIS PAS N'IMPORTE QUOI

Le conseiller patrimonial doit informer son client de l’aléa d’une opération de défiscalisation

 

Des époux, désireux de défiscaliser leurs revenus, étaient entrés en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine, qui leur avait conseillé d'investir dans un programme immobilier présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi « Malraux » du 4 août 1962. Ils avaient ainsi acquis des locaux dans une résidence destinée, après rénovation, à devenir une résidence hôtelière et avaient contracté deux prêts en vue de financer cette acquisition et les travaux de réhabilitation objet de l'optimisation fiscale attendue de l'opération. Le promoteur-vendeur et ses filiales chargées des travaux de restauration et de l'exploitation de la future résidence ayant été mis en liquidation judiciaire avant le début des travaux de réhabilitation , les époux, qui avaient versé des avances sur travaux, avaient demandé réparation de leur préjudice financier au conseiller.

 

La cour d’appel de Paris avait rejeté leur demande, estimant que les époux devaient assumer l’existence d’un certain aléa , dès lors qu’ils l’avaient accepté.

Cassation de l’arrêt par la Haute Juridiction : le conseiller en gestion de patrimoine aurait dû informer les acquéreurs que l'acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, dès lors que son succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à vocation touristique.

Proposition de loi Crédit maj 26-05-2014

EXPOSÉ DES MOTIFS

Mesdames, Messieurs,

La lutte contre les exclusions est un impératif national fondé sur le respect de l'égale dignité de tous les êtres humains. C'est aussi une priorité de l'ensemble des politiques publiques de la nation.

 

Sans soutenir l'idée d'un « droit à ne pas payer ses dettes », selon la vieille formule du doyen RIPERT, un constat s'impose : le patrimoine du débiteur est le gage commun des créanciers. Les prélèvements opérés par les banques sur les minima sociaux compromettent le rétablissement des ménages fragiles. Ils créent, de plus, une iniquité à l'égard des créanciers, parfois modestes, soumis à la règle de l'insaisissabilité.

 

En effet, la loi exige que le créancier laisse un minimum indispensable aux besoins quotidiens de son débiteur. Certains biens de la vie courante ne peuvent pas être saisis, tels les vêtements et la literie, les objets nécessaires à la vie d'une famille...

Parce qu'elles sont essentielles pour le débiteur, voire indispensables à sa survie, les sommes et pensions à caractère alimentaire ne peuvent être saisies. Ainsi, l'allocation logement, les prestations en nature de l'assurance maladie, les prestations familiales sont, par principe, incessibles et insaisissables. Il en va de même du revenu de solidarité active.

 

À cet égard, l'article L. 112-4 du code des procédures civiles d'exécution énonce clairement que : « les créances insaisissables dont le montant est versé sur un compte demeurent insaisissables. »

Ainsi, lorsqu'un compte est crédité d'une somme à caractère alimentaire, l'insaisissabilité se reporte à due concurrence sur le solde du compte. Son titulaire peut en demander la mise à disposition immédiate, déduction faite des opérations venues au débit du compte postérieurement au dernier versement.

Depuis la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures, ce solde bancaire insaisissable, dit SBI, équivaut au revenu de solidarité active pour une personne.

Une saisie ne peut être effectuée sur un compte bancaire sans une décision de justice l'autorisant. Un établissement de crédit qui prélève des commissions à raison de l'irrégularité du fonctionnement d'un compte bancaire ne dispose d'aucun titre pour y procéder. Il ne peut donc juridiquement opérer une saisie. C'est donc au mécanisme de la compensation de l'article 1289 du code civil qu'il recourt.

La compensation est un mode d'extinction simultanée, et jusqu'à concurrence de la plus faible, de deux obligations fongibles existant en sens inverses entre les mêmes personnes. Chacun des créanciers intéressés, parce qu'il est en même temps débiteur de l'autre, est admis à imputer sa propre créance sur ce qu'il lui doit. Ainsi, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes.

Or, s'il existe des dispositions expresses prévoyant l'insaisissabilité des créances d'aliments, aucune assimilation n'est faite avec le mécanisme de la compensation. Voilà comment les banques en viennent à prélever les frais bancaires sur les minima sociaux, contredisant l'esprit des réformes législatives successives des trente dernières années.

Les prestations sociales élémentaires sont perçues par plus de 2 millions de ménages, soit près de 4,6 millions de bénéficiaires. L'association française des usagers des banques évalue à environ 50 000 les personnes victimes de ces situations chaque année.

 

L'article L. 312-1-3 du code monétaire et financier, modifié par la loi n° 2013-672 du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation des activités bancaires, a prévu un plafonnement des frais d'incidents. Les commissions d'intervention ne peuvent désormais dépasser 8 euros par opération et 80 euros par mois. Ces montants sont même abaissés à 4 euros pas opération et 20 euros par mois pour les personnes en situation de fragilité.

 

Ce dispositif constitue une avancée, mais reste insuffisant. La multiplicité des prélèvements opérés par les banques sur le « reste à vivre » des populations les plus fragiles ne saurait perdurer.

 

Il convient d'exclure toute possibilité de compensation entre les commissions perçues par un établissement bancaire pour irrégularité de fonctionnement d'un compte et les biens déclarés insaisissables par la loi.

Tel est le sens de l'article unique de la présente proposition de loi.

 

PROPOSITION DE LOI

Article unique:

Après l'article L. 312-1-3 du code monétaire et financier, il est inséré un article L. 312-1-3-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 312-1-1. - Aucune compensation ne peut s'opérer entre les commissions visées à l'article L. 312-1-3 du présent code et les biens que la loi déclare insaisissables. »

Loi Alur - Mai 2014

Loi Duflot ALUR

Le 20 février 2014, la loi Duflot ALUR est votée et validée. Désormais de nouvelles règles sont applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové. Loi mise en place par Cécile Duflot, la ministre du Logement.

 

La loi Duflot ALUR à pour objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».

 

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, Alur, est structurée selon trois axes complémentaires, qui marquent la volonté de garantir l’intérêt général : elle est porteuse d’une démarche de régulation, d’une logique de protection et d’une dynamique d’innovation.

 

Un besoin de régulation

 

Encadrer durablement les loyers


Dans les zones de tensions fortes entre l’offre et la demande, les niveaux de loyer sont devenus incompatibles avec le budget des ménages. Ces loyers très élevés sont la conséquence d’un marché livré à lui-même depuis des années. En créant dans la loi un mécanisme d’encadrement des loyers, le Gouvernement va éliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et ainsi protéger le budget des Français.

 

Simplifier et sécuriser la location


Bon nombre de tensions entre locataire et bailleur sont liées à l’absence d’un cadre juridique simple et clair. Dans ce champ aussi, il faut procéder à un choc de simplification. Pour éviter les abus, une liste des justificatifs exigibles d’un locataire sera déterminée. Un formulaire type pour le bail est créé et des modalités types d’élaboration de l’état des lieux sont définies. Pour plus de justice, les meublés comme résidence principale sont soumis aux mêmes obligations que les biens loués vides, et la location de meublés touristiques est encadrée.

 

Réduire et rééquilibrer les coûts du logement


Alors que les marchés de l’immobilier ont connu cette dernière décennie des hausses des prix sans précédent, il convient de remettre de la mesure et de la clarté dans deux domaines : les honoraires payés par les locataires aux agents immobiliers, qui sont plus transparents et plafonnés, et l’activité des syndics qui est mieux encadrée au bénéfice des copropriétaires.

 

Donner des règles claires aux professionnels


Alors que les professionnels immobiliers proposent un service essentiel, le développement de certaines pratiques abusives a contribué à dégrader l’image de l’intermédiaire et a pesé sur le dynamisme du secteur. Pour restaurer la confiance, il faut réorganiser la profession, en définissant des règles déontologiques et en améliorant la formation.

 

Engager la transition écologique des territoires


Pour construire des logements là où sont les besoins, il faut tout à la fois favoriser la densification des quartiers pavillonnaires, donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des espaces naturels et agricoles et limiter l’étalement urbain notamment quand il est dû à des implantations commerciales dont les surfaces de stationnement consomment excessivement le foncier en périphérie.

 

Moderniser les règles d’urbanisme


Il faut changer d’échelle et mettre à la disposition des élus les moyens d’élaborer les plans locaux d’urbanisme sur le périmètre des intercommunalités afin de construire les logements là ils sont le plus utiles. L’aménagement durable du territoire passe par des documents d’urbanisme plus robustes, mais aussi par une participation citoyenne en amont et renforcée.

 

Une logique de protection

 

Vers une garantie universelle des loyers


Pour protéger les bailleurs contre le risque d’impayés, favoriser la mise en location, faciliter l’accès au logement et prévenir les expulsions, un dispositif de garantie universelle des loyers est instauré et destiné à l’ensemble du parc privé. Tous les locataires et tous les propriétaires bailleurs bénéficieront de ce dispositif gratuit.

 

Lutter contre l’habitat indigne


En France, près de 450 000 logements sont considérés comme indignes. La panoplie des outils jusqu’à présent à la disposition de l’État pour lutter contre ce phénomène croissant s’est avérée trop peu efficace. Le Gouvernement a souhaité les améliorer afin de lutter contre la dégradation des copropriétés, contraindre plus fortement les bailleurs à réaliser les travaux qui leur ont été prescrits et donner un coup d’arrêt aux activités des marchands de sommeil.

 

Orienter la politique d’hébergement vers le relogement


Les parcours de l’hébergement vers le logement sont facilités par différents moyens : meilleure articulation entre la puissance publique et les associations, renforcement du service intégré d’accueil et d’orientation (SIAO) et des dispositifs relatifs au droit au logement opposable (Dalo). La prévention des expulsions est améliorée par le signalement des impayés très en amont et le renforcement du rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex). La trêve hivernale des expulsions locatives est prolongée de quinze jours et le principe du bénéfice de cette trêve pour tous, y compris les occupants « sans droit ni titre », a été rétabli.

 

Prévenir et prendre en charge la dégradation des copropriétés


Pour pallier le manque d’informations disponibles sur les copropriétés, un registre d’immatriculation est créé au niveau national. La gestion des copropriétés est améliorée par une réforme de la gouvernance et des mesures favorisant la réalisation des travaux. Des dispositions sont aussi prises pour détecter plus vite les copropriétés en difficulté et renforcer les outils mis à la disposition des pouvoirs publics.

 

Une dynamique d’innovation

 

Favoriser le développement de formes d’habitat alternatives


Convaincu que la diversité de la société doit se refléter dans la diversité des modes d’habitat possibles et choisis, le Gouvernement souhaite accompagner le développement d’alternatives au logement classique, comme l’habitat participatif, qui se voit doté de deux statuts juridiques possibles, et faire entrer dans le droit commun les diverses formes d’habitat léger, mobile et démontable.

 

Introduire plus de transparence dans le logement social


Afin de redonner confiance dans un système trop souvent perçu comme peu lisible et peu efficace, voire injuste, le dispositif d’attribution des logements sociaux est réformé pour gagner en transparence, en simplicité, en efficacité. Les rapports avec les partenaires sociaux d’Action logement font également l’objet d’une profonde réforme, renouant avec un mode de rapport contractuel, s’écartant de la gestion unilatérale par l’État retenue dans la période précédente.

Information sur le remboursement anticipé des prêts

Remboursement anticipé d’un prêt : pour être due, l’indemnité doit être clairement prévue

Publié le 16.05.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L’indemnité en cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier n’est due que si elle a été expressément et clairement prévue au contrat. La Cour de cassation s’est prononcée en ce sens.

Un emprunteur, après avoir remboursé son prêt par anticipation, réclamait la restitution de l’indemnité de remboursement anticipé qu’il avait versée à la banque, au motif que le contrat n’en prévoyait pas.

Pour la Cour de cassation, en cas de remboursement anticipé d’un prêt immobilier par l’emprunteur, une indemnité ne peut lui être réclamée par la banque que si le contrat comporte une clause le prévoyant. En effet, la simple indication du mode de calcul habituel d’une telle indemnité dans les conditions générales ou particulières du contrat ne suffit pas pour pouvoir en exiger son paiement.

La taxe sur les Logements vacants

Taxe sur les logements vacants (TLV) : la liste des 1 151 communes concernées

Publié le 16.05.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un décret publié au Journal officiel dimanche 12 mai 2013 élargit le champ d’application territorial de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV).

La TLV s’applique aux communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. Au total, 28 agglomérations regroupant 1 151 communes sont désormais concernées par la TLV. Ces communes se situent dans les agglomérations suivantes :

  • Ajaccio,
  • Annecy,
  • Arles,
  • Bastia,
  • Bayonne,
  • Beauvais,
  • Bordeaux,
  • Draguignan,
  • Fréjus,
  • Genève-Annemasse,
  • Grenoble,
  • La Rochelle,
  • La Teste-de-Buch-Arcachon,
  • Lille,
  • Lyon,
  • Marseille-Aix-en-Provence,
  • Meaux,
  • Menton-Monaco,
  • Montpellier,
  • Nantes,
  • Nice,
  • Paris,
  • Saint-Nazaire,
  • Sète,
  • Strasbourg,
  • Thonon-les-Bains,
  • Toulon,
  • Toulouse.

La TLV est due par les propriétaires des logements vacants à usage d’habitation. Le logement doit être vacant depuis au moins 1 an. Il n’y a pas de déclaration à déposer, les contribuables recevant un avis d’imposition à la TLV courant novembre.

Actualités règlementaires

Plomb: bientôt la deadline

 

Dans les anciens immeubles, on peut encore trouver des canalisations en plomb pour l'eau potable, même si cela est interdit depuis 1995. La mise en conformité obligatoire ( avant le 26/12/2013) depuis la directive européenne de 1998 s'impose aussi dans les réseaux intérieurs des immeubles et des copropriétés, quelle que soit leur taille.

 

Il n'est pas question de supprimer les canalisations en plomb existantes dans la mesure où des alternatives telle que le chemisage existent.

Un diagnostic plomb est à faire réaliser par les gestionnaires ou les syndics pour vérifier la conformité des canalisations, sachant que les frais liés à ce même diagnostic sont déductibles des revenus fonciers.

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Copro et mauvais payeurs

Copropriétaires: c'est le moment de vérifier que votre syndic fait son travail...

 

Sachez, chers propriétaires fonciers de biens locatifs, que tout impayé des charges courantes relevées dans les appels de fonds trimestriels ou annuels peut faire l'objet d'une action en justice de la part de votre syndic.

La solidarité, oui, mais les impayés de certains copropriétaires imputés directement sur les bons payeurs, NON !

Le syndic peut, non seulement intenter une action en justice pour les impayés ( avec mises en demeures successives et respect par le syndic de l'ensemble de ses obligations légales, notamment l'envoi des PV d'assemblée générale...) mais également réclamer des intérêts moratoires ainsi que des dommages et intérêts à son profit ( donc au profit de la copropriété) en raison du trouble de trésorerie conséquent.

 

Nota Bene: le Syndic n'a pas besoin de l'accord de la copropriété pour intenter une action en justice dans la mesure où elle constitue un accessoire de l'action en recouvrement des charges impayées.

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